Lakásvásárlók jogi útvesztőben

Nem esett vissza az új lakások értékesítése az idei év elején a megszorítások miatt, annak ellenére, hogy tavaly év végén erre számítottak a piaci szereplők – mondta el érdeklődésünkre Valkó Dávid. Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ez egyrészt annak köszönhető, hogy a beruházók jelentős kedvezményekkel csábítják a vevőket. Másrészt a bankok is egyre kedvezőbb hitelekkel versengenek az ügyfelekért.

Ha valaki lakást vásárol, nem árt néhány alapvető jogi kifejezéssel megismerkednie, mielőtt aláírja az adásvételi szerződést. Először is azzal érdemes tisztában lennie, hogy mi a különbség a foglaló és az előleg között. Az előleget még a szerződés megkötése előtt szokták adni azért, hogy a kiszemelt lakást ne adják el másnak. Ehhez nem fűződik szankció, vagyis ha meghiúsul az adásvétel, akkor a vevő visszakapja a pénzét, függetlenül attól, hogy ki a hibás.

A foglalónak azonban már nagyobb a jelentősége. Az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie, ha a szerződést az ő hibájából kell felbontani. Ha a vevő miatt hiúsul meg az üzlet, akkor elveszíti a foglaló összegét.

Előszerződést általában akkor szoktak kötni, ha a végleges papírokat valamilyen okból még nem lehet aláírni. Ez a helyzet például akkor állhat elő, ha az adott lakásra terhelés vagy elidegenítési jog van bejegyezve. Vagyis amíg ezt nem törlik, addig nem jöhet létre az adásvétel.

A végleges adásvételi szerződésnél azt érdemes tudni, hogyha banki hitelt vesz fel a vevő, akkor az alapadatokon (név, születési idő, lakcím, ingatlan mérete helyrajzi száma stb.) kívül fel kell tüntetni az adóazonosítót is. A banki finanszírozásnál azt is figyelembe kell venni, hogy a bankok csak az után utalják a pénzt, ha a vevő már kifizette a teljes önerőt, s erről igazolást is adott a pénzintézetnek.

Elsősorban az új lakás vásárlásánál fontos a kötbér, főleg akkor, ha a szerződés aláírásakor még nincs kész az ingatlan. Ilyenkor csúszhat az átadási idő, ezért érdemes a vevőnek a saját érdekeit rögzítenie a szerződésben. Az építtetőt úgy lehet rábírni a pontos teljesítésre, hogy ki kell tűzni egy átadási határidőt. Ha ezt túllépi, akkor napi vagy havi tételekben számolt összeget kell fizetnie a vevőnek minden egyes nap után addig, ameddig ténylegesen el nem készül az épület.

A kötbér összege akkor reális, ha havi 50–75 ezer forintra jön ki, ami napi tételben 2000–2500 forintot jelent. A legtöbb esetben azonban a beruházók csak bizonyos időre vagy egy meghatározott összegig vállalják a kötbér fizetését. Általában legfeljebb két-három hónapig hajlandóak fizetni az ingatlanfejlesztő cégek. Ha maximumösszeget tartalmaz a szerződés, akkor az általában a vételi ár két-három, de legfeljebb öt százaléka szokott lenni. Emellett a beruházók a szerződésben gyakran kikötik, hogy egyszeri alkalommal, meghatározott idővel elhalaszthatják az átadást.

Csökken az árak közötti különbség

Alig 34 ezer használtbavételi engedélyt adtak ki tavaly, ami 18 százalékkal kevesebb mint 2005-ben. Különösen az utolsó negyedév volt gyenge: októbertől december végéig mindössze 15 ezer új lakás épült. Ennél kevesebbre a korábbi évek hasonló időszakában 2001 óta nem volt példa – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal adataiból. Ugyanakkor biztató fejlemény, hogy megtorpant az újonnan kiadott építési engedélyek számának csökkenése. A tavalyi év utolsó három hónapjában ugyanis négy százalékkal több engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Ez arra utal, hogy a piac zsugorodása talán megáll. Piaci várakozások szerint idén 35 ezer körüli új lakás épülhet.