Foglaló és az előleg - lényeges köztük a különbség, mégis nagyon kevesen tudják

– Ez a két fogalom leggyakrabban ingatlan-adásvételi szerződés kötésekor merül fel – mutatott rá dr. Csetneki Attila egri jogász. – Jelentős kérdés, ugyanis abban az esetben, ha az adásvételi szerződés valamilyen okból nem jön létre, akkor több millió forint múlhat azon az egy kérdésen, hogy a már átadott pénzt előleg vagy foglaló jogcímén adtuk-e át az eladónak. Egy tavalyi online felmérésből kiderül, hogy a válaszadók nincsenek tisztában pontosan azzal, mit is jelentenek ezek a fogalmak, így például alig több mint a fele tudta, hogy a foglalóval ellentétben az előleg minden esetben visszajár, ha meghiúsul az adásvétel, függetlenül attól, melyik fél felelős érte. 

Elmondta, az eredményből kiderül, a felmérés kérdéseire válaszolók 24 százaléka tudta csak, hogy a vevő felelőssége ellenőrizni az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokat, mielőtt kifizeti a foglalót. 

– Ezért, ha például a tulajdonos nem tájékoztatta a vásárlót arról, hogy az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, a foglalót nem követelheti vissza – folytatta a szakember. – A felmérésben résztvevők többsége tévesen azt gondolta, hogy az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie, ha nem tájékoztatta a vevőt a haszonélvezeti jogról. Tízből négy ingatlanvásárlás esetében a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az ingatlan zálogjoggal terhelt vagy haszonélvezője van, illetve tisztázatlanok a tulajdonviszonyai. Ezért vevőként mindig ellenőrizzük az ingatlan-nyilvántartást a foglaló eladónak történő kifizetése előtt, hogy megbizonyosodjunk az ingatlan tulajdoni viszonyairól, az esetleges terhekről. Akkor is, ha előszerződést kötünk, még ügyvéd közreműködése nélkül. Jobb azonban, ha már ingatlanvásárlás előtt kérjük jogász tanácsait. 

– A foglaló a Polgári törvénykönyv rendszerében szerződést biztosító jogintézményként jelenik meg. A szerződés megkötésekor lehet adni, amellyel a vevő jelzi az eladónak, hogy a vételi szándékai komolyak. A gyakorlatban elsősorban ingatlan adásvételi szerződésekben használatos, de a törvény szerint más megállapodásokban is kiköthető – ismertette dr. Csetneki Attila. Hozzátette, egy szerződés megkötésekor átadott összeg nem feltétlenül lesz foglaló, csak abban az esetben, ha ez a jogcím egyértelműen kitűnik a szerződésből. 

– Ha nincs ilyen egyértelmű utalás, akkor az átadott pénzösszeg előlegnek, vételárrészletnek minősül, amelyhez más jogkövetkezmények fűződnek. Ha a szerződést teljesítik, a vételár a foglaló összegével csökken, abba beleszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni – magyarázta az ügyvéd. – Az előleg is gyakran jelenik meg ingatlan adásvételek kapcsán, azonban jelentősen eltér a foglalótól: biztosítéki, szankciós jellege nincsen, vagyis a szerződés bármely okból történő meghiúsulása esetén visszajár. Az előleg a vételár része, és bármikor át lehet adni az eladónak, függetlenül attól, hogy kötöttek-e már adásvételi szerződést a felek, vagy sem. Összegére vonatkozóan érdemes megjegyezni, hogy jogilag nincs túlzott mértéke, mint a foglalónak – zárta szavait az ügyvéd.